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关于房地产ABS融资,这篇说的很清楚,十分钟变高手!

时间:2019-02-04 15:43来源:网络整理 作者:admin 点击:

原在上加标题:活动着的机遇土地ABS融资的思前想后,这是任何的人毫不含糊的申报。,十分钟换手!

发明 捆绑 头等表示愿意资产的堆积 、园林ABS努力 Wind

土地ABS融资是指与土地相关性的资产,为融资打算发行的ABS发生,其真正的资产家次要是土地职业。、城市投资/分岔国有职业与另一个职业,土地有价证券化的根底资产次要包罗两个:

1、不动产;

2、负债情况,负债情况分为眼前的负债情况和不远的未来负债情况。

眼前,次要的运作风尚有REITs。、职业土地以誓言约束明借支持者有价证券、营业进项ABS(如酒店进项)、放量的权费ABS和逛商店ABS类型。。

1. 准REITs发生

鉴于国际REITs相关性法规和税务策略还缺勤使完美,体积土地职业搭建的REITs融资确实是对分歧REITs做了晴朗的调解,私募股权包围者可经过资产嫁接,它高气压类土地投资吐露秘密基金。。国际投资REITs次要是不变的进项投资的逻辑。,以堆积资产尽,股权包围者较小的。

2015年鹏华基金以公募基金充其量的高音的预和超精密无线电工程协同工作的土地吐露秘密(REITS)放映,这是去市场买东西上头等次正式的土地投资吐露秘密基金。,这是超绝的终于通过设定一时期期限来统治。。

REITs发生的协同范围,中间人公司或基金分店通常需要量体格和运用,从合格机构包围者那边募集资产投资REITs,REITs私募股权基金对包围者的进项分配。使运作楼、酒店、林荫路和另一个连箱的被使清楚地被人理解REITs人称代名词股。,并由REITs私募股权基金构思。。

从根本资产,奇纳河REITs的次要风尚是土地 有价证券化的有价证券化风尚。。

当年六月,新镇刑柱推束手待毙个职业降临REITs发生。新城刑柱钟声兴趣兴趣少量地公司分店上海新城万嘉土地兴趣少量地公司以民币104,982万元的价钱将其分店上海迪裕职业经纪运用兴趣少量地公司整个的相关性头衔的让给上海东方有价证券资产运用兴趣少量地公司发生体格的东证资管—青浦区吾悦坚定地资产支持者专项标示于图表上,开展轻资产花样。特别标示于图表上的目的资产是上海西部的青浦区鱼跃坚定地。,这执意资产有价证券化在奇纳河的实行。,奇纳河职业土地首个土地资产有价证券化放映。土地作为安逸厉害相干的资产,它可以生产能力更强的地遵守资产有价证券化的发生设计要价。,逐渐变得土地职业引申融资气管。、降低有价值融资金钱的新路。

货币流量是经过将职业土地让给ASSE来达到认为会发生的目的的。,延长职业降临投资还债一段时期,职业土地资产快速的增大,帮忙公司使尽量性无效资产薄纸、增大资产运用主力增强的力量职业经纪运用,拓展职业土地和轻质资产的经纪风尚。

得到工作根底资产的选择,偏爱的事物:1、职业的空置率不得已做的事关系上地低,关系上地流出量的血。;2、租住者的扮演生产能力很强。;3、租用保留稳固,租约已签字,以赘生物整个的特别P的续期。,或许可以形状有理的租用认为会发生。。土地资产的选择:1、土地不得已有透明的的产权。,无以誓言约束明机遇,可让。;2、土地取得激烈的贬值认为会发生。;3、物权在物权变动前有理地中止或重行薄纸。;4、一体性、二线城市核心区关系上地井然有序。。

2. CMBS(职业土地以誓言约束明支持者有价证券)

住房以誓言约束明借有价证券化是土地有价证券化融资的一种办法。,打包单一或多个职业降临以誓言约束明结成,经过薄纸化设计,向包围者发行有价证券。该发生定价较低。、液体的强、最大限度局限地利用土地的优势等。,最近几年中国际土地屡次在准REITs发生创始,CMBS较迟。。竟,CMBS和REITs的融资风尚充分似。,CMBS将每个人方便快捷。,CMBS资产不需要量脱设计一个版式。,不用像发行准REITs发生,需要量体格少量地责任合营公司公司,和股权交付使完美等。,同时,再次,像REITs相似地。,达到认为会发生的目的更大的融资。

国际头等例房屋挂牌的适合国际规范的职业放量的权抵押单据支持者有价证券(CMBS)发生——“高和招商-金茂凯晨专项资产运用标示于图表上”于8月24日发行成。发生余地高达40亿元。,资产有价证券化发生发行本钱最小的的记载有B,3年一号本钱仅为。

职业降临的运作需要量资产有价证券化的支持者。资产有价证券化不独能遵守COMM的不朽的资金需要量,脱下增大事情程度,最大限度局限增大COMM的有价值;资产有价证券化也可以达到认为会发生的目的非常包围者的预和投资,形状无效的激发机制;终于,资产有价证券化也无效疏散了包围者的投资风险,促中止业稳固开展。

CMBS极大地富其中的一部分了显像剂构思职业融资器。,使尽量性无效融资金钱与资金薄纸。由于融资器对应于资产程度来把持杠杆,竟,这亦任何的人有理的融资器。,适合地方去杠杆化的实质。。CMBS将要价锁定根底资产。,率先计算不远的未来货币流量。,就融资产额就,评级机构普通表示愿意一份证明患有精神病。。

CMBS的根本资产是职业降临的得到工作。,到这地步,资产的选择与REITsR的要价是分歧的。,即:1、职业的空置率不得已做的事关系上地低,关系上地流出量的血。,并且鉴于首次的等思考无法发生稳固的货币流量P;2、租住者的扮演生产能力很强。;3、租用保留稳固,租约已签字,以赘生物整个的特别P的续期。,或许可以形状有理的租用认为会发生。。

3. 连箱的性有价证券化

放量的权费是指表示愿意放量的权效劳的放量的权公司土地放量的权合顺对称重复拥有企业者(普通多依从的公司放量的权)或租贷人(普通多依从的职业、使运作、仓库栈和另一个土地逐渐增大的放量的权效劳费,视连箱的和约而定)。

2015年9月,发电公司资产校验水资产有价证券化,发电公司兴趣经过有价证券资产运用公司体格招商创融-发电公司放量的权资产支持者专项标示于图表上1号,该标示于图表上拟发行总余地不超过15亿元,还款的发明是发电公司庄园,由Jinke降临经纪。、金可丽元等68项放量的权费。

放量的权费ABS的市薄纸与OTE几乎不多大不一致,但信誉增强的力量办法值当we的放量的格形式关怀。。放量的权公司的关系土地公司通常会作为意见分歧补偿许诺人或相信报酬资产支持者有价证券的一号级本息表示愿意以誓言约束,这将巨大地增大负债情况评级。。

与ABS使担忧的通信的工作还缺勤达到认为会发生的目的。,且极限值依赖于原始头衔的人的常态经纪,到这地步,从抽象地讲,资产有价证券化的信誉程度是很难达到认为会发生的目的的。,原始股权构思人的次要信任程度已变得其中经过。。这种成绩混合为连箱的性免费进项的ABS。,奇纳河的土地职业资金主力较弱。,并且对资产的需要量也绝佳地。,体积放量的权费ABS的真实融资与土地公司使担忧,到这地步,关系土地职业通常充任表面CR。,其次要信誉评级是ABS的鲜明。。不少于we的放量的格形式后面提到的,投资助长和融资的文献的编集——Jink,Jinke土地钟声兴趣兴趣少量地公司表示愿意矛盾补偿,降低有价值发电公司放量的权效劳钟声兴趣少量地公司退婚风险。

4. 房屋逛商店有价证券化

逛商店一词是指押金和头等笔报酬。,显像剂场景的对购房者的残余物房款负债情况,普通可分为以誓言约束明逛商店和非以誓言约束明逛商店。:抵押单据逛商店一词是指以誓言约束明借逛商店住房。,以誓言约束明借堆积或公积金果心补偿的残余物借;非以誓言约束明逛商店一词是指购房者逛商店房屋。,购房者应补偿的残余物总结。普通就,购房者运用自有资产逛商店房屋。,残余物时期较短。,在此根底上不需要量中止资产融资。,以誓言约束明借逛商店是鉴于堆积鼓励。,这需要量少数时期。,剩的时期关系上地长。,到这地步,资产有价证券化逛商店资产次要是指PU。

家眷逛商店资产有价证券化不独拓宽了新融资气管,复兴职业资产,增大资产输出率,降低有价值融资金钱。土地奇纳河民堆积使担忧规定,假如营造物缺勤盖帽,堆积不克不及向显像剂发给以誓言约束明借。。可是,在附近土地放映具有较长的勋绩一段时期,显像剂将无法更快地达到认为会发生的目的资产周转。。资产有价证券化的资产逛商店将被打包和S,提早用电话通知终极报酬,这切断基金早已回复生机。,促进增大资产的输出率。。眼前,公司职业普通只需要量发生作为次要专业经过,而精确地需要量发生呈现更多的要害地设计一个版式。,这动机了资产有价证券化的宽广去市场买东西需要量。。

资产有价证券化的总体薄纸与普通资产有价证券化的薄纸似。,包罗根本资产的让、筹集资产,以誓言约束信任等环节。。

2015年11月13日,“汇添富资金-世茂购房尾款资产支持者专项运用标示于图表上”在上海有价证券房屋使完美发行,国际高音的资产逛商店有价证券化,紧随其后的是毕贵源。、荣信等土地职业接二连三推落此类事情。。

眼前,国际逛商店资产有价证券化的市薄纸。,它也充分相似地普通应收记入贷方记入贷方有价证券化。,但也有差异之处。,资产有价证券化是鉴于资产有价证券化的加标点于,增大了宫内避孕环逛商店机制和资产付赎金救人机制。:宫内避孕环逛商店的机制是大切断根本资产都是荒地。,融资一段时期较长。,为了达到认为会发生的目的不朽的融资和更稳固的有价证券端CAS,体格发生宫内避孕环紧握物机制。,像,惠天福资金-世茂收买搭上资产支持者专项标示于图表上,在特别标示于图表上过去某一特定历史时期的,策士用专项解放军逛商店新根底资产的日期,那是每年3连续重击。、6、9、十二月底前的终于月的第四日逐日的是旋转DAT。。剥夺资历资产的付赎金救人机制。,也执意说,购房者在推销术和效劳中执行本人的工作。,要价增加应收记入贷方记入贷方或结账。,将动机根本资产的货币流量增加或废物。。惕励这种风险,发生具有旋转机构。,原其中的一部分头衔的构思人转向潜在的废物。土地勋绩借保持健康由自动售货机签字、吐露秘密专款、周旋工程款与另一个应报酬项的商定少量地,应收记入贷方款应收记入贷方款。,通信的的根底资产是剥夺资历的根本资产。。原股权构思人该当付赎金救人不适合保持健康的根本资产。。

石坚2015-1的市薄纸列举如下:

资产逛商店有价证券化的根本资产普通是R。:放量的紧握物和约都是合法无效的。,并在购房和约中形状相关性购房人的法度。、无效批准的工作;(2)放映公司执行并执行其工作;;三。买方无权要价扣除的量或增加紧握物和约。。

5. 经纪进项权有价证券化

营业进项的头衔的是指紧握使运作营造。、需求、在SPE过去某一特定历史时期的酒店和组织工作仓库栈营业进项的经纪权,营业进项包罗租用进项。、运用费进项等。。

租用进项是指得到工作和约下的原告。。得到工作负债情况的加标点于仅限于负债情况。、负债情况的继续形状等待某事发生拥有企业者继续地表示愿意得到工作放量的权和得到工作单方均场景法定的得到工作和约破除权等。到这地步,得到工作负债情况的达到认为会发生的目的比堆积更难,除非得到工作让给特别打算全部车辆。。营业进项权是一种类型的不远的未来负债情况。,货币流量墓穴产生职业的日常运营。,到这地步,在构造市薄纸时,通常采取双SPV。。

不远的未来负债情况可分为不远的未来负债情况与无负债情况。以借负债情况为例:像,堆积和职业签署了借和约和和约。,但堆积确实还缺勤发给借。,堆积在发给借后不得不享用借。,这是不远的未来负债情况的根本法度相干。。在不远的未来的职业活动中,堆积也可以与另一个签署借和约。,依据享用借乞讨权。,这是不远的未来缺勤根本法度相干的负债情况。,它也高气压干净的不远的未来负债情况。。干净的不远的未来负债情况的特点,缺勤暗示的头衔的。,头衔的使产生时期、数额、调和的办法都是无法断定的。,只土地让方的事情范围。、历史运转标明、去市场买东西环境和另一个纠纷预测可能性呈现的负债情况类型、负债情况定量。不远的未来负债情况的可让性已被异国受理。,在国际上,根本资产有价证券化普通被界限为CRE。,同时,它包罗原告和不远的未来原告。。

国际首个以商用放量的权租用负债情况为查明真相根底资产的职业资产有价证券化放映为“中信广场茂庸ABS”,并在深圳有价证券房屋上市。。

茂庸投资将其所其中的一部分北京的旧称商用放量的权租用负债情况体格吐露秘密标示于图表上,中信广场吐露秘密吐露秘密策士,财物寄托人经过体格连箱的吐露秘密走快吐露秘密进项权,茂庸投资又将其所走快的吐露秘密进项权体格吐露秘密义演权资产支持者专项标示于图表上,中信广场吐露秘密吐露秘密策士,特别标示于图表上分为一号标示于图表上和次级标示于图表上。。资产支持者专项标示于图表上,详细市薄纸列举如下::

眼前的原告租用进项,可以选择根本资产。,特别放映让租用的简略薄纸。。假如关涉未来原告,更简略的办法,可以采取双SPV风尚。,也执意说,受托者将吐露秘密基金付托给吐露秘密公司,并体格吐露秘密基金。,吐露秘密基金用于向资产家发给吐露秘密借。,吐露秘密义演权作为专项资产让给专项标示于图表上。。此刻,与特殊用途资产对立应的根底资产,吐露秘密借是一种真正的负债情况。,缺勤争议。;不远的未来负债情况将变得借负债情况的次要还款发明。,可以相信不远的未来负债情况。。

眼前来说,土地公司,资产有价证券化早已过收买O大幅串,可是,住房差异的资产有价证券化并未受到产生。。不少于上文所述,经纪稳固的酒店、土地公司如使运作楼等职业性资产。,它依然可认为其资产有价证券化融资。,融资后资产的运用眼前不受限度局限。。

住房职业融资紧缩,紧握物ABS放映执业宝库一、去市场买东西概略

2015世茂家装ABS高音的成上市,碧桂园、融信、封授、合生创展钟声有限公司、宝龙降临、龙灯降临、绿城钟声、嘉禾群、雅居乐地产、超精密无线电工程、高音的公勋绩行一份等住房职业也发行物了PU。多达2017,整个的去市场买东西发行物了22个单次逛商店ABS放映。,这个成绩的总余地是1亿元。。详细机遇列举如下。

标明发明:wind资讯

二、逛商店ABS

1、终于的逛商店是什么?

逛商店土地放映公司是职业炒卖的逛商店;从逛商店ABS的入池规范就,入池的购房尾款限于自购房人与堆积或住宅建设基金果心签署借和约(同时与土地放映公司签署购房和约)后,从堆积或住宅建设基金到土地的应收记入贷方记入贷方。

以预售商品住宅为根底的购房是不远的未来的C,土地职业非上市资产;土地职业从堆积走快以誓言约束明借,把它记入应收记入贷方账款。,当受理时,从预收记入贷方结转至主营事情进项。

2、包罗哪样的逛商店?

紧握物有三大类。:(1)堆积抵押单据借:购房者逛商店抵押单据借,形状逛商店的尾随者。。(2)公积金借:逛商店住宅建设基金借,形状逛商店的尾随者。。(3)结成借类别:逛商店者联手借(包罗堆积抵押单据借)、住宅建设基金借形状逛商店的尾随者。

3、逛商店的加标点于是什么?

(1)单一和约中应收记入贷方记入贷方的数额充分小(美国),池中更多的根本资产。,较好的疏散性。

(2)房屋使服役记载的处置时期受NATI的产生,勤勉鼓励的时期还无法断定。;堆积借时期受堆积借审批策略和借的产生,无法断定的。

(3)显像剂在放映解释融资。,堆积通常需要量体格接管认为来搜集推销术标明。,一号还债融资,接管认为的流出量将受到接管和限度局限。;负债情况逛商店的达到认为会发生的目的是以OBL为根底的,假如显像剂终极未能交付住房,或逛商店区、素养如此云云都是有争议的。,买方有权回绝补偿终极报酬或要价甲方报酬。,将动机逛商店的尾随者不克不及认为会发生回复。

4、是什么逛商店ABS?

以土地勋绩职业为初始头衔的,特区体格日使调动运用人、原始头衔的人土地购房和约至标准反省顺序日(含该日)起对购房人场景的要价其补偿购房款所对应的负债情况和另一个头衔的及其附设相信头衔的作为根底资产,发行资产支持者有价证券。

5、接管对逛商店ABS的姿态什么?

从作物物交换项打算申报和反应,很的放映依然可以与接管机构沟通。。

标明发明:上海有价证券房屋公司建立互信关系购买证教训平台

三、逛商店ABS放映实操有关注意事项

1、选择哪样的根本资产?

逛商店搭上具有通信的的加标点于。,详细就表示为:(1)根底资产特别疏散。,齐性高;(2)复回期普通在2个月到半载中间。,它次要受正式的策略的产生。,还与堆积与公积金果心的主力有相干。(3)逛商店的退婚率对立较低。。

在选择BASI的根底上,不得已适合接管要价。,在另一方面,we的放量的格形式不得已做的事反之去市场买东西的次要关怀点I。:(1)放量疏散。,表示为疏散化土地放映。,区域分权;(2)头等随从将尽量性多地进入资产。,退婚风险对立较低。;(3)法度合规性,首报酬发明反省,保持健康使完美了互联网网络署名等。。

2、什么选择发行机构?

无论是接管者仍包围者都确信公布者B更强。,对立风险对立较小。。这种赋予个性是关系上地强的,可能性需要量相通。。尝试选择一流的土地公司。。

3、什么体格市薄纸?

(1)谁将是一号的头衔的?

为了达到认为会发生的目的差异的土地项打算风险使隔离,降低有价值勋绩和运营风险,体积住房公司将土地D公司体格通信的的分店。,逛商店和约也由放映公司和买方签字。,无论如何,作对多个项打算ABS放映运用。,到这地步,逛商店多个放映是必须的。,关怀任何的人放映公司或集团。,以放映公司或钟声为初始头衔的构思人。。

详细的集合办法是:放映公司签字了应收记入贷方记入贷方让认可, 放映公司将把尾矿申请权让给起源。。

(2)we的放量的格形式需要量设计宫内避孕环逛商店吗?

鉴于逛商店堆积/公积金借,投资回收期普通较短。,通常3-6个月。,特别标示于图表上的继续时期通常为2-3年。,为了处理通过设定一时期期限来统治不婚配成绩,需要量设计一段时期逛商店环节。通常是在发使产生立前年纪。、年是一段时期。,土地现实根本资产还债期,宫内避孕环逛商店设计频度;终于年纪是分期偿还期。,中止回收,交出ABS基金。。

(3)保持健康需要量付赎金救人剥夺资历资产?

剥夺资历资产的付赎金救人次要是为了促进增大T。其次要打算是阻止废物风险和货币流量风险。。混合列举如下:

废物风险。购房者因商品住宅素养等成绩要价增加应收记入贷方记入贷方或结账。,将动机根本资产的货币流量增加或废物。。惕励这种风险,该发生体格了剥夺资历资产的付赎金救人机制。,原始义演人土地废物付赎金救人废物的根本资产。。

货币流量关门风险。购房价钱是土地勋绩进入的预售基金。,对预售基金的接管可能性动机现钞FLO的关门。。

独,假如根本资产对应于放映公司,土地勋绩,勋绩贷堆积通常会要价土地项打算预售资产整个的要进入放映公司在该堆积处开立的特意的接管认为,该等设计可能性会对相关性的根底和约项下的购房应收记入贷方款使清楚地被人理解资产支持者标示于图表上形成停业。假如根底资产变得剥夺资历的根本资产,原股权构思人该当付赎金救人不适合保持健康的根本资产。。

4、增大信任的办法有什么?

(1)一号级/子级的内容增强的力量。土地货币流量的按次,次级资产支持者有价证券率先吸取来自某处资产池的废物。,为一号资产支持者有价证券表示愿意废物支持者,一号资产支持者有价证券走快必然的子资产信任支持者,压条法设计起到必然的内容增信功能。

(2)好许诺。畅销商品无不即刻的或用过的地保存体积,并有权把持和把持原其中的一部分头衔的。;将降水原始头衔的人有十足游资以确保原始头衔的人以分期付款方式足额补偿其在专项标示于图表上记录项下的周旋的任何的总结;若原始头衔的人其游资将绌按期执行其在任何的专项标示于图表上记录项下的补偿工作;维好许诺人在知晓后应即刻以完好无损性特定节日等用的仪式办法为原始头衔的人表示愿意十足资产使原始头衔的人可以按期执行使担忧补偿工作。无论如何,在任何的机遇下,《维好许诺函》不应被要价代原始头衔的人即刻的执行其在专项标示于图表上记录项下的任何的补偿工作。

(3)不一致补偿许诺。《意见分歧补偿许诺函》是指原始头衔的人使自花授精或其关系方(以下略号“意见分歧补偿许诺人”)向运用人(代表资产支持者有价证券构思人)号《意见分歧补偿许诺函》,许诺对专项标示于图表上资产绌补偿一号级资产支持者有价证券的各期预收进项和/或周旋基金的意见分歧切断土地《意见分歧补偿许诺函》的详细商定承当补足语工作。

(4)以誓言约束建立互信关系。相信人通常号以誓言约束明。,由相信人依《相信函》的商定对专项标示于图表上资产绌补偿一号级资产支持者有价证券的各期认为会发生进项和未偿基金平衡的意见分歧切断,以誓言约束金补偿不即时。、全额补偿意见分歧。,相信人有工作补偿意见分歧。。

四、最大限度局限地利用考察数据清单

(1)原头衔的人的根本机遇

1、抵抗工商业文件夹

2、公司条例

3、土地勋绩所需的事情资历,像,土地勋绩职业资质证明患有精神病

4、最新三年查帐音及最新财务音

5、民堆积信誉教训号的职业信誉音

6、次要打官司顺序、斡旋或另一个照片顺序

7、信誉评级音(如有)

8、就商品住宅逛商店和约就,巴斯,逛商店单方正在中止或正在中止的打官司、斡旋或另一个争端的教训,假如做错,请表示愿意以书面形式

(二)放映公司的根本机遇

1、钟声和放映公司营业执照

2、公司条例和放映公司

3、放映公司的股权系数清单或列表(需毫不含糊钟声对放映公司即刻的或用过的的持股系数)

4、就商品住宅逛商店和约就,巴斯,逛商店单方正在中止或正在中止的打官司、斡旋或另一个争端的教训,假如做错,请表示愿意以书面形式

(三)以誓言约束人的根本保持健康

1、营业执照

2、以誓言约束人相信记录

3、以誓言约束和约(或以誓言约束明)

4、最新三年查帐音及最新财务音

5、民堆积信誉教训号的职业信誉音

6、信誉评级音(如有)

(四)根本资产

1、勋绩借相关性教训

根本资产的在对应于开展借机遇。,we的放量的格形式需要量表示愿意开展借和约和相关性相信和约。、开展堆积借支持者或反资产有价证券化、开展借堆积认可售前加标题和另一个记录。

假如缺勤勋绩借或勋绩借早已经历。,不需要量勋绩借文献的编集。

2、商品住宅预售或放量的权证明患有精神病

抽样根底资产的商品住宅逛商店为预售的,商品住宅应表示愿意通信的的预售授权

商品住宅逛商店和约现已售出。,根底职业抽样所需房屋放量的权证明患有精神病

3、任何的人完好无损的预售或推销术和约的任何的人范本的根底资产。

4、商品住宅预售(推销术)和约立案教训

5、根本资产抽样的以誓言约束明相关性教训

放映公司与各堆积签署的《抵押单据银企协同工作认可》

《认买书》、堆积需要量请教以誓言约束明指导性的。,每个堆积都可以表示愿意任何的人。

堆积已搜集了由抵押单据借表示愿意的以誓言约束明借标明的证明患有精神病。

6、职业本票预售(售)靠动力行进度局限的记录

根本资产质押和约与主负债情况和约

商品住宅对应土地勋绩借和约

另一个头衔的少量地的以书面形式记录、教训(假如其中的一部分话)

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